唐寨山森林公园物业服务中标公告,唐寨山森林公园门票

1.如何进行物业招投标，物业招投标流程是怎样的

2.选聘物业公司法定程序

3.通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在( )。A.利于创造公平的市场竞争环境

4.扬州物业七级标准收费

5.业主委员会可以向多家物业服务公司可以发出中标通知书吗,为什么? 谢谢，急

6.吉林市物业管理条例实施细则（全文）

第一条

根据《中华人民共和国物权法》和国务院《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条

本条例适用于本市行政区域内的物业服务及其监督管理活动。

第三条

市房产主管部门负责全市物业服务活动的监督管理工作。

区、县（市）房产主管部门负责辖区内物业服务活动的监督管理工作。

建设、规划、城建、财政、民政、公安、工商、物价、环保、城市管理行政执法等有关部门，按照各自职责负责物业管理区域内相关的监督管理工作。

第四条

街道办事处、乡镇人民政府协助房产主管部门对物业服务活动进行监督管理，指导辖区内业主大会设立和业主委员会换届等工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。

居民委员会和村民委员会应当依法履行职责，支持、指导业主委员会的日常工作。

第五条

市物业服务行业协会应当加强行业指导和行业自律，规范行业经营行为，提高物业服务企业服务质量和服务水平，促进行业健康发展。 第六条

业主在物业管理活动中，依法享有权利，履行义务。

业主可以依法设立业主大会，选举业主委员会。

只有一个业主或者业主人数较少，且经全体业主同意不设立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第七条

尚未设立业主大会和选举产生业主委员会的物业管理区域，街道办事处、乡镇人民政府可以指定物业所在地的居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，但须经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面同意。

第八条

业主委员会委员应当在具备下列条件的业主中选举产生：

（一）具有完全民事行为能力；

（二）遵纪守法，热心公益事业，责任心强，具有一定的公信力和组织能力；

（三）按时交纳物业服务费，模范履行业主义务；

（四）本人及其近亲属未在同一物业管理区域提供物业服务的企业或者下属单位任职；

（五）具备必要的工作时间。

第九条

物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送下列筹备首次业主大会所需的文件资料：

（一）物业管理区域划分意见书；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）交付使用公共设施设备的证明；

（六）物业管理用房配置证明；

（七）其他有关的文件资料。

第十条

物业管理区域具备设立业主大会条件的，业主可以向物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府提出设立业主大会的书面申请；业主未提出申请的，街道办事处、乡镇人民政府应当组织、指导设立业主大会筹备组。

筹备组由业主代表、街道办事处、乡镇人民政府代表、区、县（市）房产主管部门代表、居民委员会或者村民委员会、建设单位、前期物业服务企业和原房屋管理单位等组成。筹备组成员人数应为七人以上十五人以下单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的三分之二，筹备组的组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中的业主代表，由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐。筹备组成员名单确定后，应当以书面形式在物业管理区域内公告。

筹备组自业主委员会成立并依法备案起自行终止。

第十一条

业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；

（二）执行业主大会的决定和决议；

（三）与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；

（四）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；

（五）监督管理规约的实施；

（六）督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；

（七）组织和监督专项维修资金的筹集和使用；

（八）调解业主之间因物业使用、维护和服务产生的纠纷；

（九）业主大会赋予的其他职责。

第十二条

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：

（一）业主大会设立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；

（三）业主大会议事规则；

（四）业主大会决定的其他重大事项。

经业主大会同意，居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责的，也应当办理备案手续。

业主委员会应当依法刻制和使用印章。

第十三条

业主委员会应当向业主公布下列情况和资料：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；

（三）物业服务合同；

（四）专项维修资金的筹集、使用情况；

（五）物业共有部分的使用和收益情况；

（六）占用业主共有的道路或者其他场地用于停车车位的处分情况；

（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；

（八）其他应当向业主公开的情况和资料。

第十四条

业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府。

业主委员会在规定时间内不组织换届选举的，物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期组织换届选举；逾期仍不组织的，由街道办事处、乡镇人民政府组织、指导业主召开业主大会会议进行换届选举。

第十五条

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当责令其限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。区、县（市）房产主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府一方作出责令其限期改正或者撤销其决定前，应当征得另一方行政机关的同意。

第十六条

业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求物业所在地的公安机关协助移交。 第十七条

本条例所称前期物业管理，是指业主大会选聘物业服务企业之前，由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。

第十八条

建设单位应当以招投标的方式选聘物业服务企业。一个物业管理区域应当作为一个整体进行招投标。

多层住宅物业总建筑面积少于二万平方米、单栋高层住宅物业总建筑面积少于一万平方米、多层高层混合住宅物业总建筑面积少于二万平方米的新建物业项目或者投标人少于三人的，经区、县（市）房产主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

第十九条

建设单位选聘物业服务企业从事前期物业管理的，应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，向物业所在地的区、县（市）房产主管部门办理招标备案，并提供下列资料：

（一）建设单位工商营业执照和资质证书；

（二）物业管理区域划分意见书；

（三）招标文件；

（四）临时管理规约；

（五）法律、法规规定的其他材料。

建设单位制定的临时管理规约，不得违反相关法律法规、侵害物业买受人的合法权益。

第二十条

新建住宅物业管理区域内的建设工程竣工验收交付使用，其供水、供气、供热、供电、排水、通信、有线电视、消防等设施，道路、绿化、物业管理用房、停车位，以及预留安装太阳能热水器等附属设施设备应当同时达到使用的标准，验收合格后方可交付使用。

第二十一条

新建住宅交付使用前，建设单位应当向区、县（市）房产主管部门办理新建住宅交付使用备案手续，并提供建设工程竣工验收文件及配套设施设备符合交付使用条件的相关文件、资料。

第二十二条

物业服务企业在办理新建住宅承接验收手续时，应当查验物业共用部位、共用设施设备和物业管理用房。对于在承接验收中发现的问题，物业服务企业有权要求建设单位在一定期限内给予解决，并签订书面协议。

第二十三条

建设单位应当配合物业服务企业做好新建住宅承接验收工作，并移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工验收资料；

（二）设施设备安装、使用和维护保养等技术资料（含随机资料）；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）建设单位与专业经营单位办理的设施设备产权移交资料；

（五）业主名册；

（六）物业管理区域内各类建筑物、构筑物、设施设备的清单；

（七）物业的使用、维护、管理所必需的其他资料。

物业服务企业应当在承接验收手续办理完毕后三日内，到物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。

第二十四条

建设单位交付住宅物业时，应当向房屋买受人提供住宅质量保证书、住宅使用说明书、前期物业服务合同等资料。

第二十五条

建设单位应当自市建设主管部门同意办理工程竣工验收备案之日起，按照国家规定的保修期限和保修范围，履行物业的保修责任。

建设单位在物业保修期内拒不履行保修义务的，业主、业主委员会或者物业服务企业可以向市建设主管部门申请使用建设工程保修抵押金。

第二十六条

物业保修期满，市建设主管部门返还建设工程保修抵押金前，应当征求市房产主管部门和业主委员会的意见。

第 第二十七条

物业服务企业应当在其资质等级范围内承接物业服务业务，配备相应的专业技术人员和管理人员。从事物业服务的人员应当取得相应的资格证书。

市房产主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，对申请核定一级和二级资质的物业服务企业提出审查意见。

第二十八条

物业服务主要包括以下内容：

（一）提出物业共用部位、共用设施设备维修年度计划，经业主大会通过后组织实施；

（二）监督共用设施设备合理使用；

（三）物业管理区域内公共秩序的维护；

（四）日常清扫保洁，将装修及生活垃圾收集到城管部门指定的垃圾中转站；

（五）绿地及附属设施养护管理；

（六）物业管理区域内的公共区域的病媒生物防治；

（七）物业管理区域内机动车辆停放及交通秩序的维护；

（八）建立完整、准确、及时更新的业主和物业信息档案；

（九）业主与物业服务企业约定的其他事项。

第二十九条

物业服务企业享有下列权利：

（一）根据业主大会决定对物业实施管理；

（二）收取物业服务费；

（三）委托专营企业承担专项物业服务；

（四）建议业主委员会协调与业主的纠纷；

（五）法律、法规规定的其他权利。

第三十条

物业服务企业应当履行下列义务：

（一）依法制订物业服务制度和物业服务方案；

（二）依照物业服务合同提供服务；

（三）提出物业公共部位、公共设施设备维修年度计划，提交业主大会讨论，年度计划应当包括维修项目、费用预算、资金来源、列支范围等；

（四）每半年向业主委员会报告工作，报送物业维修账目，接受业主、业主委员会的监督；

（五）按照业主、业主委员会要求，列席业主大会、业主委员会会议，解答业主、业主委员会提出的咨询，听取意见和建议，改进和完善管理服务；

（六）在物业服务合同终止后向业主委员会移交有关资料、资产；

（七）按照有关规定做好房屋装饰装修管理工作；

（八）劝阻违反管理规约及物业管理制度的行为；

（九）协助有关部门做好安全防范工作；

（十）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他义务。

第三十一条

物业服务企业不得有下列行为：

（一）减少专业人员数量、物业管理类型和面积，达不到物业服务企业资质等级标准的；

（二）违反有关规定，聘用未取得物业管理职业资格证书人员的；

（三）将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；

（四）挪用住宅专项维修资金的；

（五）擅自改变物业管理用房用途的；

（六）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的；

（七）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

（八）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

（九）物业服务合同终止时，不按规定移交物业管理用房和有关资料的；

（十）与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的；

（十一）不履行物业服务合同；

（十二）超越资质等级承接物业管理项目的；

（十三）出租、出借、转让资质等级证书的；

（十四）法律、法规禁止的其他行为。

第三十二条

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报物业所在地的区、县（市）房产主管部门备案。

第三十三条

物业服务企业应当在物业合同终止之日起三十日内，在物业所在地的区、县（市）房产主管部门和街道办事处、乡镇人民政府的监督下，向业主委员会或者居民委员会、村民委员会移交本条例第二十三条规定的资料以及下列文件和资产，并与新选聘的物业服务企业做好交接工作：

（一）实施前期物业管理期间有关物业改造、维修、保养的技术资料；

（二）物业管理用房和属于业主共用的场地、设施设备；

（三）预收的物业服务费、场地占用费和利用物业共用部位、共用设施设备经营性收益的结余；

（四）与物业项目相关的债权债务清单；

（五）物业共用部位、共用设施设备维修费用的明细账；

（六）应当移交的其他管理资料和资产。

第三十四条

对物业服务企业实行履约保证金制度，具体办法由市人民政府制定。

物业服务企业未按照合同约定提前退出的，居民委员会或者村民委员会应当对物业管理区域内的环境卫生和垃圾收集清运实施管理，直至业主大会选聘新的物业服务企业，相关费用从物业服务企业履约保证金中列支。

第三十五条

物业服务企业应当按照物业服务合同的约定收取物业服务费。物业服务费应当包括物业服务人员费用、物业共用设施设备正常使用和日常运行及维护，绿化养护、清洁卫生、秩序维护、物业共用设施设备保险及公众责任保险费用、办公费用、管理费用，以及固定资产折旧等支付的费用。物业服务费应当按照房屋的建筑面积分摊。

第三十六条

物业服务企业应当于每年第一季度在物业管理区域内的显著位置公布上一年度物业服务合同履行情况和物业服务费等物业项目收支情况。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。

业主大会或者业主委员会要求对物业服务项目收支情况进行审计的，物业服务企业应当予以配合。

第三十七条

物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费为由减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准。

业主不得以物业空置、存在开发遗留问题或者无需接受相关物业服务等为由拒付物业服务费。

第三十八条

新建住宅物业前期物业管理期间的物业服务费，由市价格主管部门会同市房产主管部门核定临时收费标准，市价格主管部门依法核发收费许可证。业主大会设立后，由业主大会与物业服务企业协商确定物业服务费标准，临时收费标准和收费许可证同时废止。

非住宅物业的物业服务费，实行市场调节价。

第三十九条

前期物业管理期间，物业服务企业应当将购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险情况在物业管理区域内显著位置公示，接受相关行政管理部门和业主监督。业主大会设立后，物业服务企业购买物业共用部位、共用设施设备保险和公众责任保险，由业主大会决定。

第四十条

物业管理活动中发生纠纷的，可以协商解决。无法协商解决的，可以由物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区、县（市）相关主管部门进行调解。调解不成的，当事人可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。

第四十一条

物业管理应当实行信用信息管理制度。市房产主管部门应当对全市物业服务企业信用实施考核，统一管理。区、县（市）房产主管部门对本辖区内的物业管理信用信息进行核实，并将核实结果及时上报。

第四十二条

物业服务应当建立完善的档案管理制度，实施区域性档案管理。建设单位、物业服务企业、业主大会和业主委员会应当将物业服务活动中形成的具有保存价值的有关资料，报送区、县（市）房产主管部门。 第四十三条

物业管理区域内不得有下列行为：

（一）擅自拆改房屋承重结构；

（二）擅自改变物业规划用途；

（三）侵占、损坏公共场地，物业共用部位、共用设施设备；

（四）排放有毒、有害物质或者超过规定标准的噪音；

（五）违反规定倾倒垃圾、污水和抛掷杂物；

（六）违反规定饲养家禽、宠物；

（七）违反规定从事妨碍其他业主正常生活的经营活动；

（八）实施危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

（九）存放不符合安全标准的易燃、易爆、剧毒、放射性等危险性物品；

（十）在建筑物、构筑物上违章搭建、涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；

（十一）占用消防通道，挤占消防设施；

（十二）在供水、供气、供热设施的地面及地下修建构筑物、挖坑、掘土、打桩、爆破作业、堆放垃圾杂物等；

（十三）法律、法规禁止的其他行为。

发生上述行为时，业主有权投诉举报；物业服务企业、业主委员会应当及时劝阻、督促改正；拒不改正的，应当及时向相关行政管理部门报告。相关行政管理部门接到报告后，应当对违法行为依法进行处理。

第四十四条

物业管理区域内的业主，应当依法交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的管理原则。

第四十五条

业主大会成立前，住宅专项维修资金由市房产主管部门代管，并在商业银行开立专户。

业主大会成立后，决定自行管理住宅专项维修资金的，应当在商业银行开立专户，并接受市房产主管部门监督。

开立住宅专项维修资金专户，应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。

第四十六条

住宅专项维修资金的使用按照下列程序办理：

（一）涉及维修的业主提出使用要求或者由物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

（二）物业管理区域内属全体业主共有部位、共有设施设备的维修由全体业主讨论，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占总人数三分之二以上的业主同意后使用。涉及部分幢、单元、楼层共用部位、共用设施设备维修的，由所涉及范围内的业主讨论，经专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后使用；

（三）业主大会或者相关业主确定使用方案；

（四）相关业主或其委托的物业服务企业持有关材料，向市房产主管部门申请列支；

（五）市房产主管部门审核合格后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

第四十七条

物业管理区域内未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，由业主共同决定补建、续筹方案，委托业主委员会或者居民委员会、村民委员会归集。

因客观原因导致未建立住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金不足的，发生维修费用时，由维修所涉及的业主按照各自房屋的建筑面积承担。

第四十八条

物业管理区域内，发生危及房屋使用安全、严重影响房屋住用等紧急情况时，应当立即使用住宅专项维修资金对共用部分进行维修、更新、改造。

使用住宅专项维修资金进行房屋应急维修的具体办法由市房产主管部门会同相关部门制定。

第四十九条

物业管理区域内占用业主共有道路、场地停放机动车辆的，应当由业主大会决定是否收取占用费以及占用费的收取标准和用途等。

业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，由物业服务企业代为收取，单独计账，独立核算，定期公布账目，并接受业主的监督。扣除管理成本后的场地占用费归全体业主共有。业主对机动车辆有保管要求的，应当与物业服务企业另行约定。 第五十条

本条例所称旧住宅区是指2000年6月底以前交付使用，房屋产权单位或者售房单位因客观原因无法履行房屋修缮责任的住宅区，以及由政府组织建设的安居、解困和回迁等住宅区。

第五十一条

市和区、县（市）人民政府应当制定旧住宅区综合改造和管理的中长期规划和年度计划，并安排专项资金用于旧住宅区的综合改造，对供水、供气、供热、排水等配套设施设备进行修缮和改造。

第五十二条

街道办事处、乡镇人民政府应当组织改造后的旧住宅区的业主成立业主大会，选举业主委员会。业主大会无法成立的，街道办事处、乡镇人民政府可以指定居民委员会或者村民委员会代行业主委员会职责，确定管理方案，签订管理规约。

第五十三条

旧住宅区综合改造后应当推行专业化物业服务，由物业服务企业根据业主的需求和支付能力，提供房屋及配套设施维护、卫生保洁、绿化养护等基本的物业服务，合理收取物业服务费用。对尚不具备引入专业物业服务条件的，业主应当在居民委员会的指导下，实行住宅区自我管理、自我服务，并承担相应的管理费用。 第五十四条

违反本条例第三十一条第二项规定，物业服务企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由市房产主管部门责令停止违法行为，处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十五条

违反本条例第三十一条第三项规定，物业服务企业将全部物业管理项目一并委托给他人的，由市房产主管部门责令限期改正，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第五十六条

违反本条例第三十一条第四项规定，物业服务企业挪用住宅专项维修资金的，由市房产主管部门追回挪用的住宅专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；情节严重的，属于三级物业服务企业的，由市房产主管部门吊销资质证书，属于一级或者二级资质的，市房产主管部门可以向有关部门提出吊销资质证书的建议。构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。

第五十七条

违反本条例第三十一条第五项规定，物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处一万元以上十万元以下的罚款；有收益的，所得收益用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十八条

违反本条例第三十一条第六项、第七项、第八项规定，物业服务企业擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施用途的，或者擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主共同利益的，或者擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，由市房产主管部门责令限期改正，给予警告，并处五万元以上二十万元以下的罚款。所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用。

第五十九条

违反本条例第三十一条第十项规定，与物业管理招标人或者其他物业管理投标人相互串通，以不正当手段谋取中标的，中标无效，由市房产主管部门处以中标项目金额千分之五以上千分之十以下的罚款，对单位主管人员和其他责任人员处以单位罚款数额百分之五以上百分之十以下的罚款；有违法所得的，并处没收违法所得；情节严重的，取消其一年至二年内参加依法必须进行招标的项目的投标资格并予以公告，直至由工商行政管理部门吊销营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。给他人造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十条

违反本条例第三十一条第十二项规定，物业服务企业超越资质等级承接物业管理项目的，由市房产主管部门没收违法所得，处以五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十一条

违反本条例第三十三条规定，物业服务企业未在规定时间内移交有关资料的，由市房产主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料和资产的，处以一万元以上十万元以下的罚款。

第六十二条

当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼；逾期不申请行政复议也不提起行政诉讼又不履行行政处罚决定的，由作出处罚决定的行政机关申请人民法院强制执行。 第六十三条

本条例自2011年1月1日起施行。

如何进行物业招投标，物业招投标流程是怎样的

概念：

物业管理招标投标是指业主或建设单位通过招标方式选聘物业管理企业，物业管理企业通过投标方式竞聘物业管理项目的活动。其中，由建设单位通过招标方式选聘物业管理企业的，称为前期物业管理招标投标。

招标投标是基本建设领域促进竞争的全面经济责任制形式。一般由若干施工单位参与工程投标，招标单位 (建设单位) 择优入选，谁的工期短、造价低、质量高、信誉好，就把工程任务包给谁，由承建单位与发包单位签订合同，一包到底，按交钥匙的方式组织建设。

扩展资料：

招投标制度是为合理分配招标、投标双方的权利、义务和责任建立的管理制度，加强招投标制度的建设是市场经济的要求。招标投标制度的作用主要体现在以下四个方面：

(1)通过招标投标提高经济效益和社会效益

我国社会主义市场经济的基本特点是要充分发挥竞争机制作用，使市场主体在平等条 件下公平竞争，优胜劣汰，从而实现资源的优化配置。招标投标是市场竞争的一种重要方式，最大优点就是能够充分体现“公开、公平、公正”的市场竞争原则。

通过招标采购， 让众多投标人进行公平竞争，以最低或较低的价格获得最优的货物、工程或服务，从而达到提高经济效益和社会效益、提高招标项目的质量、提高国有资金使用效率、推动投融资管理体制和各行业管理体制的改革的目的。

(2) 通过招标投标提升企业竞争力

促进企业转变经营机制，提高企业的创新活力，积极引进先进技术和管理，提高企业生产、服务的质量和效率，不断提升企业市场信誉和竞争力。

(3) 通过招标投标健全市场经济体系

维护和规范市场竞争秩序，保护当事人的合法权益，提高市场交易的公平、满意和可信度，促进社会和企业的法治、信用建设，促进政府转变职能，提高行政效率，建立健全 现代市场经济体系。

(4) 通过招标投标打击贪污腐败

有利于保护国家和社会公共利益，保障合理、有效使用国有资金和其他公共资金，防止其浪费和流失，构建从源头预防腐败交易的社会监督制约体系。在世界各国的公共采购制度建设初期，招标投标制度由于其程序的规范性和公开性，往往能对打击贪污腐败起到 立竿见影的效果。

然而，随着腐败与反腐败博弈的深入，腐败活动会以更加隐蔽的形式存在，给招标投标制度的设计者提出了新的挑战。

百度百科-招标投标

选聘物业公司法定程序

招投标流程:

公开(邀请)招标采购方式:

1、主持人致主持词:宣布开标会开始，介绍采购项目内容及投标人名称。宣布本次招标活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验投标单位与会代表资格:公证员(监标人、工作人员)查验投标单位与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员(监标人、工作人员)查验。

5、宣布各标书送达时间，查验标书密封情况:请公证员(供应商代表)检查投标文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封投标文件:请公证员(监标人、工作人员)启封标书，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。

7、转入评审阶段:宣布进入评标阶段，请投标人在指定场所等候，等待评标小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

8、宣读《评标专家须知》并介绍评委会成员:主持人宣读《评标专家须知》，介绍出席评标会议的评标委员会成员和其他工作人员，征询评委会成员回避主张。

9、推选评委会组长:请评委会成员推选评委会组长。

10、讨论招标文件、评标办法(指未进行事前论证的项目):由采购人介绍项目基本情况，并对招标文件的内容进行介绍。

11、评定技术标及商务标。

12、公开启封价格标投标文件:公开唱标，请各投标人确认投标报价。

13、决标:评委会根据招标文件规定的评标办法和投标人的投标情况进行评审，由评委会组长根据评委员会成员签字的原始评标记录和评审结果编写评标报告，评标报告由评委员会成员确认、签字。

14、宣布评标结果:主持人在开标会场宣读评标结果及供应商质疑权利。

15、公证员致公正词:请公证处公证员致公证词。

16、开标、评标活动结束:感谢大家参与本次政府采购招标工作，感谢对政府采购工作的支持。

竞争性谈判采购方式:

1、主持人致主持词:宣布竞争性谈判采购会开始，介绍采购项目内容及谈判供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验谈判供应商与会代表资格:公证处(监标人、工作人员)查验谈判供应商与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员(监标人、工作人员)查验。

5、宣布各谈判文件送达时间，查验谈判文件密封情况:请谈判供应商代表检查谈判文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封谈判文件:请公证员(监标人、工作人员)启封判标文件，并做好记录。同时要求各谈判供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。

7、介绍谈判小组成员并推选谈判小组组长:主持人宣读《专家须知》，主持人逐个介绍谈判小组成员，询问是否存在回避问题，并由谈判小组成员推荐一名组长作为主谈人。

8、谈判供应商资格评审:请谈判供应商在指定场所等候，等待谈判小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

9、确定谈判顺序:由工作人员准备号牌让参加谈判的供应商代表抽取，以确定谈判顺序，并予以公布。

10、谈判小组与供应商逐一谈判:按抽签确定好的顺序，谈判小组与供应商代表逐一进行谈判。

11、最终报价:由各谈判供应商代表在事前准备好的报价表上填写最终报价交谈判小组。

12、评审谈判结果:谈判小组根据供应商的最终报价及谈判文件中的评审要求进行评审，并推荐或确定成交候选人。

13、宣布谈判结果:主持人宣读谈判结果及供应商质疑权利。

14、谈判采购活动结束:感谢大家参与本次政府谈判采购工作，感谢对政府采购工作的支持。

询价采购方式:

1、主持人致主持词:宣布询价采购会开始，介绍采购项目内容及询价供应商名称。宣布本次采购活动的主持人、监标人、唱标人、记录人、联络人等工作人员名单。

2、宣读大会《会场纪律》。

3、查验询价供应商与会代表资格:公证处(监标人、工作人员)查验询价供应商与会代表资格身份证明。

4、查验保证金交纳情况。请公证员(监标人、工作人员)查验。

5、宣布各报价文件送达时间，查验询价文件密封情况:请询价供应商代表检查报价文件密封情况，并公布检验结果。

6、公开启封询价采购文件:请公证员(监标人、工作人员)启封报价文件，并做好记录。同时要求各询价供应商对启封情况如有疑问，请当场提出。

7、询价供应商资格评审:请询价供应商在指定场所等候，等待询价采购小组通知对有关事宜进行澄清，所有联络工作请与本次招标活动的联络人联系。

8、唱标:请工作人员当场拆开报价书，公开唱标，并做好记录。同时要求各投标人对开标情况如有疑问，请当场提出。唱标记录表(含各投标人名称、投标价格、价格折扣等有关内容)由报价人、唱标人、记录人、询价小组确认签字。

9、宣布询价结果:根据符合采购需求、质量和服务相等且报价最低的原则确定成交供应商，并当场宣布结果。

10、询价采购活动结束:感谢大家参与本次政府询价采购工作，感谢对政府采购工作的支持。

1、投标人身份确认

招标人和工作人员依照招标文件要求，对参与开标的人员进行身份确认。投标企业的法定代表人或委托的公司总经理、专职交易员须出示法人卡和交易员卡，项目经理出示本人身份证，符合要求方可进场参与开标。投标人代表应按招标文件规定的时间，提前到达开标会地点并签到，无故缺席、迟到或不佩戴法人卡、交易员卡的视为放弃。

2、缴纳投标保证金

投标人须缴纳招标文件中规定数额的投标保证金。

3、主持人(招标人)宣布开标会议开始

4、采招监管办监督人员宣布投标人身份确认情况、投标须知及会场纪律:

(1)、投标人进入会场按指定位置依牌入座

(2)、遵守开标纪律，不得大声喧哗，禁止吸烟，自觉爱护公共财物及设施

(3)、各投标单位之间不得交头接耳，交流信息

(4)、按秩序递交投标书，不得前拥后挤

(5)、自觉服从会场工作人员的指挥

(6)、主持人宣布会议结束后，投标人方可退场

(7)、如违反投标须知及会场纪律的投标人，按扰乱投标秩序论处，将列入不良行为和黑名单。

5、主持人介绍该工程的评标办法及工期、质量等要求。并询问投标人对招标文件有无异议，有异议当场解释，确认无异议后开始开标。

6、各投标人按招标文件要求填写投标书(时间5分钟)

7、投标人依序递交投标书

8、交易中心工作人员开标、唱标及记录，投标人法人代表或委托的公司总经理先对唱标内容予以口头确认。

9、确定中标候选人

按评标办法抽取让利标底，并计算确定中标候选人。

10、开标结果确认签字

开标后投标人法定代表人或委托的公司总经理、招标人、唱标人、记录人及监督人均应在开标记录单上签字确认。

11、公示中标候选人

招标人应按规定将中标候选单位公示2天，并按要求提交招投标情况书面报告

12、发放中标通知书

公示无异议，发放中标通知书。

通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在( )。A.利于创造公平的市场竞争环境

除业主大会决定续聘物业服务企业外，物业服务合同届满前5个月，业主委员会要结合物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要提出物业服务要求，通过征求业主意见，拟订物业服务企业选聘方案，并在物业管理区域公告。

第一步：召开业主大会

召开业主大会对是否续聘、选聘方式（公开招标、邀请招标、协议选聘方式）、是否授权业主委员会或业主代表履行招标人职责、物业服务收费标准、物业服务标准、物业服务合同期限等进行表决（使用《招标前表决事项征询意见表》、《物业服务标准示范文本》，鼓励采用“佛山市公共事务综合服务平台”进行表决，对纸质投票方式，相关部门须严加审核）。

若双过半的业主同意续聘原物业服务企业，则无需进入选聘物业服务企业的程序。若双过半的业主同意选聘其他物业服务企业的，需将业主大会决议结果公示询异，公示期无异议或异议无效的（使用《小区业主大会决议结果公示》），方可进入招投标程序。

第二步：招标前准备

1.招标人或招标代理机构编制招标文件。

2.准备《业主、业主大会选聘物业服务企业招标相关事项承诺书》，并签章。

第三步：项目注册

1.项目注册、下载驱动及物业管理操作手册（采购人、采购代理，供应商）的网址：。（采购人指招标人，采购代理指招标代理机构，供应商指物业服务企业）

2.招标人或招标代理机构通过登录佛山市公共资源交易信息化综合平台向项目所在地的区公共资源交易中心（以下简称区交易中心）提交项目注册相关资料包括：

（1）广东省公共资源交易申请表；

（2）已按要求签章的《业主、业主大会选聘物业服务企业招标相关事项承诺书》；

（3）招标人委托书（属于招标人委托招标代理机构进行招标的项目须提供）。

3. 区交易中心在1个工作日内对申请资料进行确认。

第四步：组建项目

1.招标人或招标代理机构对已完成注册的项目，向区交易中心提交项目组建申请。（网上申请）

2.区交易中心在1个工作日内对申请资料进行确认。

第五步：场地预约

1.在发布招标公告前至少1个工作日向区交易中心申请场地预约。（网上申请）

2.招标人或招标代理机构需要对招标场地进行现场勘察的，应在提出场地预约申请时注明，区交易中心将在开标前安排招标人或招标代理机构现场勘察。

3.区交易中心在1个工作日内对申请资料进行确认。

第六步：发布招标公告或邀请

1.公开招标的项目，招标人通过区公共资源交易网发布招标公告。公开招标的项目，参照建设部《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第十四条规定，公告期自招标文件发出之日起至投标人提交投标文件截止之日止不少于20日（重大节假日顺延），其中包含公告时间、报名期（不少于5个工作日）、投标企业制作标书的时间。邀请招标的项目，招标人应设置合理的投标书制作时间，原则上不少于7日。招标人应在佛山市公共资源交易一体化服务平台公共服务系统公示（在佛山市房地产行业诚信管理平台建立了诚信档案）的物业服务企业（物业服务企业应符合《佛山市业主、业主大会选聘物业服务企业管理规定》第七条规定的条件）中选择3家或以上的物业服务企业，发出投标邀请书。（使用《招标公告》或《投标邀请函》）

2.在招标公告发布前至少1个工作日，由招标人或招标代理机构向交易中心发布招标公告申请。（网上申请）

3.区交易中心在1个工作日内对申请资料进行确认后，发布招标公告。

4.招标人或招标代理机构对在不同媒介发布的信息内容的一致性以及信息的内容自行承担法律责任。

第七步：报名或接受邀请并制作投标书

1.已完成佛山市公共资源交易信息化综合平台政府采购供应商主体信息库入库的企业，可以通过登录佛山市公共资源交易信息化综合平台进行网上报名及下载电子招标文件。（物业服务企业在参与业主、业主大会选聘工作前，应要求对方提供证明材料，证明该选聘工作已经业主大会表决通过。对方无法提供证明材料之前，物业服务企业不可擅自参与）

2.投标人编制投标书。

第八步：交纳保证金（招标人认为有必要的）

1.已完成网上报名的投标人需根据平台随机生成的保证金子账户，进行投标保证金的交纳。

2.投标保证金由投标人的账户一次性汇入到指定账户（即“缴纳保证金账户信息回执”上的内容，该账户是银行系统为该次项目不同投标人随机生成的唯一子账号，仅限本项目该报名投标人缴纳保证金使用），否则投标无效。

第九步：组建评标委员会

1.招标人或招标代理机构必须在开标前的2个工作日，向区交易中心发出组建评标委员会申请。（网上申请）

2.区交易中心在确认信息后，在开标前的1个工作日从市住建管理局建立的专家库中抽取评标专家。

第十步：开标、评标

1.开标、评标在项目所在地的区交易中心场地内进行。（使用《进场交易项目开标签到表》、《进场交易项目开标情况记录表》、《进场交易项目评审会议签到表》、《评审纪律（评委签名）》、《进场交易项目专家意见表》、《进场交易项目评审会议记录》、《评审专家不良行为记录表》、《评标会议常用表格及材料》、《业主大会物业管理招标评分表》、《项目评审报告》）

2.招标人或招标代理机构必须按相关法律法规和招标文件要求组织主持开标、评标会，区交易中心见证开标、评标全过程。

3.招标人或招标代理机构在招标活动中严格执行进场交易管理制度，遵守交易中心的开标、评标纪律，服从现场安排，确保交易流程的规范运作。

第十一步：确定中标人及结果公示

1.评标委员会应当按照招标文件的要求直接确定中标人。（当确定的中标人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同的，招标人需重新组织招投标）

2.招标人或招标代理机构向区交易中心发布招标结果公示申请，公示期7天。（网上申请）

3.区交易中心在1个工作日内对申请资料进行确认后，发布结果公示。（使用《中标、成交结果公示》）

4.招标人或招标代理机构对在不同媒介发布的信息内容的一致性以及信息的内容自行承担法律责任。

第十二步：结果公告及中标通知书

1.结果公示结束，在没有收到有效异议的前提下，招标人或招标代理机构向区交易中心发布招标结果公告及中标通知书申请。（网上申请）

2.区交易中心在1个工作日内对申请资料进行确认后，发布结果公告及发出中标通知书。

3.招标人或招标代理机构对在不同媒介发布的信息内容的一致性以及信息的内容自行承担法律责任。

第十三步：退还保证金

1.在没有收到任何有效异议的前提下，招标人或招标代理机构向区交易中心申请退还所有投标人的投标保证金申请。

2.区交易中心在1个工作日内对申请资料进行确认后，退回投标保证金。

第十四步：签订物业服务合同及公告

1.招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件签订物业服务合同。

2.招标人在物业服务合同签订之日起3日内，将物业服务合同在物业管理区域内的显著位置向全体业主公示至少7日。

第十五步：物业服务合同备案

1.公示期满无异议或异议无效的，物业服务企业应自物业服务合同签订15日内，将物业服务合同报项目所在地区住建部门备案。

法律依据：

《中华人民共和国物业管理条例》

第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。

第四条国家鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平

第六条 房屋的所有权人为业主。

业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

扬州物业七级标准收费

答案：ABCD

本题考核的是招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现。通过招标投标方式选聘前期物业服务企业的优越性表现在以下几方面：(1)建设单位可以对各物业服务企业的竞争报价和其他条件进行综合比较，从中选择报价低、技术力量强、管理行为规范、信誉好、服务质量有保障的物业服务企业中标。这对于节省业主物业服务费用，保证物业服务质量，以及减少物业管理争议，都有重大作用。(2)前期物业管理招标投标活动，要求依照法定程序进行，有利于遏制协议选聘物业服务企业各种不正当竞争行为。(3)前期物业管理实行招标投标制度，有利于创造物业管理公平的市场竞争环境，促进物业服务企业提高物业服务质量，改善物业服务态度，尽可能满足招标人的合理要求，体现了机会均等的市场原则。

业主委员会可以向多家物业服务公司可以发出中标通知书吗,为什么? 谢谢，急

七级1.20元/月·平方米。普通住宅物业服务收费实行政府指导价，由议标方式被选聘的物业服务企业应在房屋交付给业主前，携带相关材料到价格主管部门办理审批手续，由招投标方式选择物业服务企业的，其前期物业服务费由中标的物业服务企业将招标价格报价格主管部门备案确认后执行；非普通住宅（指纯独、联体别墅小区、商住楼）以及办公用房、厂房、经营性用房等，其物业服务收费实行市场调节价，前期物业服务费实行备案制，在房屋交付给业主前，物业服务企业将与业主约定的前期物业服务协议报送价格主管部门备案；江都区普通住宅物业服务等级收费指导价标准，由原来的五个等级细分为现在的七个等级，具体标准由一级的0.20元/月·平方米到七级的1.20元/月·平方米；物业服务费收取的方法以法定产权建筑面积计算，未计入产权面积的附属房屋不得收取物业服务费，但对改变房屋使用性质的附属房屋，如车库改为住宅或门市，可以纳入物业服务收费范围；开发建设单位因分期开发、分期交付使用等原因，造成小区配套设施和绿化未到位的，业主可按规定标准的80%缴纳前期物业服务费，其差额部分由开发建设单位承担。

一扬州市住宅物业管理条例

1.本市行政区域内住宅物业管理和相关监督管理活动，以及老旧住宅小区基本物业服务活动，适用本条例。

本条例所称住宅物业管理，是指住宅物业管理区域内的业主通过选聘物业服务企业对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。

2.市、县（市、区）人民政府应当将住宅物业管理纳入现代服务业发展规划和社区治理体系，建立健全党委领导、政府监管、业主自治、多方参与、协商共建相结合的工作格局，制定并落实扶持政策，完善专业化、社会化、市场化的物业管理机制，提高物业管理和服务水平。

二2022年物业费收费标准2022年物业费最新规定

1.一级收费标准:1.00元/月.平方米(已包含税、费)固定体育活动场馆不少于二项设施，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。

2.二级收费标准:0.75元/月.平方米(已包含税、费)体育活动场地不少于一项设施，门岗室整洁，人员统一着装。设专人24小时值勤，其中主出入口不少于10小时立岗值勤，公共楼道每天清扫1次。

3.三级收费标准:0.50元/月.平方米(已包含税、费)固定活动馆所100平方米以上;有简单的体育活动器械、设施，门岗室美观整洁，人员统一着装，设专人24小时值勤，其中主出入口不少于12小时立岗值勤，公共楼道每天清扫2次。

法律依据：

《物业服务收费管理办法》

第七条物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的人民政府价格主管部门应当会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定。

吉林市物业管理条例实施细则（全文）

中标通知书上面是不是写的只有一家物业公司中标，如果是，业主委员会是可以向多家物业公司发的，目的是为了告知中标结果，一般只给中标的物业公司发就可以了，其它公司只需要电话通知或在招标网站上公布中标公告就可以了，不知道你说的是不是这种情况。

吉林市物业管理条例实施细则

　第一条为贯彻执行《吉林市物业管理条例》(以下简称《条例》)，结合本市实际，制定本细则。

　第二条《条例》第三条第(五)项规定的物业管理区域的划分原则：

　(一)配套设施设备共用的，划为一个物业管理区域;

　(二)位于同一社区或者位置靠近的物业，划为一个物业管理区域;

　(三)原有住宅物业界线已经自然形成，且无争议的，划为一个物业管理区域。也可以按照原产权单位管理的住宅物业划分;

　(四)商贸、办公、医院、学校、工厂、仓储等非住宅物业及单幢商住楼宇具有独立共用设施设备，并能够封闭管理的，划为一个物业管理区域;

　(五)市、县(市)物业管理行政主管部门认为有必要划为一个物业管理区域的。

　划分物业管理区域可以由建设单位或者业主委员会提出申请，市、县(市)物业管理行政主管部门划分。

　第三条城区物业管理行政主管部门负责本辖区内物业管理的监督、指导、协调及落实工作。除履行《条例》第四条规定的职责外，还应当协助市物业管理行政主管部门做好物业管理企业资质管理、维修资金使用、物业管理招投标、物业管理区域划分等相关前期工作。

　街道办事处(乡镇人民政府)负责组织实施自治管理和弃管住宅物业的管理工作。

　第四条本市行政区域内与物业管理活动有关的给排水、供电、供热、园林、环卫、有线电视等专业管理单位(以下简称专业管理单位)，均须遵守《条例》和本细则。

　第五条按《条例》第六条规定，物业管理按下列规定执行：

　(一)新建住宅物业的建设单位必须通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业，实施前期物业管理。业主大会成立后，由业主大会选聘物业管理企业实施物业管理。

　(二)原有住宅物业或者非住宅物业没有实施物业管理，单一产权单位的，由产权单位组织实施物业管理;多个产权单位的，由面积占二分之一以上的产权单位或者业主组织实施物业管理;产权单位已不存在的，由街道办事处(乡镇人民政府)组织实施物业管理或者业主自治管理。

　第六条分期建设的住宅物业，首期入住的业主达到本期建设的总建筑面积50%以上时，可以成立业主大会。后期业主入住达到《条例》第八条规定条件时，应当重新召开业主大会。

　第七条具备首次业主大会成立条件的，在县(市)、区物业管理行政主管部门组织下，由业主代表、建设单位(包括公有住房出售单位)组成首次业主大会会议筹备组，负责首次业主大会筹备工作，组织召开首次业主大会会议。社区居民委员会可以列席首次业主大会会议。

　第八条召开首次业主大会会议所需费用按下列规定办理：

　(一)新建住宅、非住宅物业由开发建设单位承担;

　(二)已建成一年以上的住宅、非住宅物业由业主承担。

　第九条业主大会会议、业主委员会活动所需经费、必要的日常办公费用、有关人员津贴等，可以从物业服务费用中或者物业共用部位、共用设施设备经营收益中据实列支，并在业主大会议事规则中约定。业主委员会每六个月应当将活动经费的使用情况细目在物业管理区域内公告一次，接受业主监督检查。

　第十条业主公约对物业管理区域内的全体业主具有约束力。业主、非业主使用人违反业主公约，损害其他业主、非业主使用人合法权益的，业主委员会、物业管理企业应当予以劝阻、制止;相关业主、非业主使用人可以依法提起诉讼。

　第十一条业主委员会每届任期一般为2-3年，具体任期应当在业主大会议事规则中确定。业主委员会一般由3-15人的单数组成。根据工作需要，可以聘请1名执行秘书。执行秘书可以不是本物业管理区域内的业主。

　第十二条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料到县(市)、区物业管理行政主管部门备案：

　(一)业主大会成立情况材料;

　(二)物业管理区域基本情况材料;

　(三)业主委员会候选人推荐办法，候选人名单及身份证明;

　(四)业主委员会选举办法;

　(五)业主公约及业主大会议事规则;

　(六)业主委员会组成人员情况材料。

　第十三条业主委员会应当建立活动档案，档案包括以下内容：

　(一)各种会议的书面材料;

　(二)业主委员会选举产生、备案材料;

　(三)物业服务合同;

　(四)业务往来原始凭证;

　(五)维修资金收支情况原始凭证;

　(六)业主委员会认为需要存档的其他材料。

　第十四条业主委员会除履行《条例》第七条第二款规定的职责外，在下列情况下，履行组织召开业主大会临时会议的职责：

　(一)20%以上业主提议的;

　(二)发生重大事故或者紧急情况需要及时处理的;

　(三)业主委员会委员变化，需要补选的;

　(四)因物业管理区域变更等原因导致业主大会解散的;

　(五)解除物业服务合同、选聘新的物业管理企业或者确定其他管理方式的;

　(六)业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

　业主委员会应当协助物业管理企业收取物业服务费用。

　第十五条业主委员会因故未能按期换届改选的，县(市)、区物业管理行政主管部门可以指导其换届工作。在此期间，业主委员会应当继续履行职责，直至新一届业主委员会产生为止。

　第十六条业主委员会不履行职责，县(市)、区物业管理行政主管部门责令后仍未改正的，经20%以上业主提议，可以召开业主大会会议，重新选举产生业主委员会委员。

　第十七条物业管理企业必须按《条例》第十一条的规定取得资质证书，在核定的资质等级范围内从事物业管理活动，并按规定参加年检。

　任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书。

　物业管理企业的名称、法定代表人等事项发生变更，应当在营业执照变更后15日内办理资质变更手续。

　物业管理企业资质证书必须在物业管理企业办公场所明示。

　第十八条外地物业管理企业在本市行政区域内从事物业管理活动的，应当持资质证书等相关资料报市物业管理行政主管部门备案。

　第十九条按照《条例》第十二条规定，物业管理专业人员是指物业管理企业的经理、部门经理、项目经理、管理人员(不包括财务和工程岗位的人员)。

　取得职业资格证书的物业管理专业人员不得涂改、出租、出借、转让职业资格证书。

　第二十条物业服务合同期限终止前90日，业主大会与物业管理企业协商不续约的，物业服务合同终止时，物业管理企业方可退出物业管理，并按下列规定执行：

　(一)物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供物业服务至合同终止之日，业主应当按照物业服务合同的约定足额交纳物业服务费用至合同终止之日;

　(二)物业管理企业应当在退出物业管理30日前，公布物业服务费用的收支情况，并将已经收取的超出服务期限部分的费用退还相关业主;

　(三)物业管理企业应当在退出物业管理前10日内，向业主委员会移交有关物业维修、养护、更新、改造等技术资料。

　第二十一条物业服务合同期限未满，业主大会或者物业管理企业提出解除合同的，应当提前30日书面通知对方。

　业主大会和物业管理企业有物业管理纠纷的，双方可以协商解决，协商不成的，可以依法申请仲裁或者向人民法院提起诉讼。仲裁或者诉讼期间，业主应当按物业服务合同约定足额缴纳物业服务费用，物业管理企业不得终止物业管理服务。

　第二十二条业主大会或者业主委员会与物业管理企业签订物业服务合同时，应有保证双方合法权益的相关条款。

　第二十三条业主大会没有选聘到新的物业管理企业，或者经业主大会决定不选聘物业管理企业，而实行自治管理的，业主委员会应当履行下列管理职责：

　(一)组织管理区域内(含楼道)环境卫生清扫保洁工作;

　(二)维护管理区域环境秩序和绿化养护;

　(三)负责房屋及道路、方砖等共用设施设备的养护和维修;

　(四)负责接待业主报修，受理业主投诉和管理服务费用的收缴、管理、使用。

　业主委员会履行前款第(一)项职责时，也可以委托环境卫生服务单位负责，费用按规定标准由环境卫生服务单位直接向业主收取。

　第二十四条实施业主自治管理的，业主委员会应当在街道办事处(乡镇人民政府)的组织、监督、指导下，制定自治公约并向所在地街道办事处(乡镇人民政府)备案。

　自治公约包括管理事项(房屋本体共用部位维修养护及化粪池清淘等)、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业管理用房的使用、业主委员会相关人员津贴、违约责任等内容。

　服务费用按建筑面积每平方米不低于0.3元的标准，由业主委员会向业主收取。

　第二十五条物业管理区域内未能成立业主大会，不能选聘物业管理企业或者没有实施业主自治管理的，县(市)、区人民政府应当及时组织街道办事处(乡镇人民政府)做好下列工作，所发生的费用由受益业主按照实际费用或者分摊费用向服务单位交纳：

　(一)清扫保洁和垃圾清运(含化粪池清淘);

　(二)绿化维护;

　(三)物业共用部位日常养护。

　第二十六条建设工程竣工时，按规划确定的物业管理用房实际建筑面积不足《条例》第二十一条第二款规定标准的，建设单位应当按照规定标准以现有房屋补足。

　因分期建设等原因，建设单位暂未能按规定标准提供物业用房的，应当向物业管理企业提供物业管理临时用房，并向县(市)、区物业管理行政主管部门提交物业管理用房承诺书。

　开发建设单位未按规划设计建设物业管理用房的，房地产行政主管部门不予核发商品房预售许可证。

　第二十七条开发建设单位应当按照下列标准建设物业管理用房：

　(一)上下水、供电、供暖、卫生等应当具备正常使用功能;

　(二)小区内配置通讯、有线电视、宽带等设施的，应当在物业管理用房内预留端口，具备正常使用功能。

　第二十八条物业管理用房中应当安排10%的面积作为业主委员会的办公用房，但一般不低于20平方米，不高于50平方米。

　第二十九条按照《条例》第二十条规定，建设单位必须通过招投标方式选聘物业管理企业实施前期物业管理。建设单位作为招标人可以自行或者委托招标代理机构进行前期物业管理招投标，并按下列程序进行：

　(一)编制招标文件(示范文本由市物业管理行政主管部门制定，内容包括物业基本情况和服务要求、投标须知、投标文件的编写与递交、开标、评标、定标及保证金等);

　(二)招标备案;

　(三)发布招标公告或者投标邀请书;

　(四)投标人递交投标文件;

　(五)开标、评标;

　(六)确定中标人，发出中标通知书;

　(七)中标备案。

　招标人在招标备案时，不得弄虚作假，恶意串通。

　第三十条按照《条例》第二十四条规定，住宅物业的建设单位没有通过招投标或者协议方式选聘物业管理企业实施前期物业管理并备案的，市、(县)市房地产行政主管部门不予发放商品房预售许可证。

　按照《条例》第二十四条规定，建设单位应当与被选聘物业管理企业签订前期物业服务合同，并在销售商品房时，将前期物业服务合同随商品房买卖合同一并向物业买售人明示。

　建设单位发布的与物业管理服务有关的广告，应当真实、合法。不得发布虚假广告。

　第三十一条被选聘的物业管理企业在签订前期物业服务合同至业主办理入住手续期间，应当做好下列工作：

　(一)组织有关专业技术人员代表业主监督物业共用部位、共用设施的施工质量和配套建设情况;

　(二)按照物业管理的要求，提出改善物业的具体设计建议;

　(三)进行物业承接验收，并接收移交的相关资料;

　(四)做好业主入住手续的办理。

　第三十二条物业管理区域具备下列条件时，建设单位应当向县(市)、区物业管理行政主管部门提出物业承接验收申请。

　(一)建设工程的公共设备、设施配套齐全，并符合规划设计及有关规范要求;

　(二)竣工验收合格，且验收资料齐全;

　(三)有符合规定的物业管理用房;

　(四)共用设备、设施运行正常、完好，并经验收合格;

　(五)建筑渣土、垃圾、施工机具和各类临时建筑清理完毕。

　第三十三条县(市)、区物业管理行政主管部门应当及时组织由开发建设单位、物业管理企业和业主代表组成的验收小组，按照下列规定进行物业承接：

　(一)查验房屋及设施设备，并作好查验记录;

　(二)对查验中发现的问题，开发建设单位应当书面承诺修复的时间、责任部门和修复达到的标准;

　(三)验收后，建设单位和物业管理企业应当签订物业承接验收协议。

　物业承接验收协议示范文本由市物业管理行政主管部门制定。

　第三十四条建设单位在物业竣工验收时，应当按照物业建筑安装总造价2%的标准，一次性向市、县(市)物业管理行政主管部门交纳房屋质量保修金，存入指定银行，作为物业维修费用保证。

　房屋质量保修金实行专户存储，按照国家同期活期利率计息。保修期满后按规定返还。

　建设单位交纳房屋质量保修金后，物业管理企业方可向业主办理入住手续。

　第三十五条按照《条例》第二十三条规定进行物业承接后，建设单位应当向物业管理企业移交下列资料：

　(一)物业管理区域的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等验收资料;

　(二)设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料;

　(三)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

　(四)建设单位代收的物业专项维修资金的明细资料;

　(五)法律、法规规定的其他资料。

　第三十六条在前期物业管理期间，建设单位或者物业管理企业提出解除前期物业服务合同的，应当提前30日告知对方。建设单位必须通过原方式选聘新的物业管理企业后，原物业管理企业方可退出。

　原物业管理企业退出物业管理项目前，应当向建设单位移交本细则第三十五条规定的相关资料。

　第三十七条保修期内，住宅物业的维修养护由建设单位负责。

　保修期满后，住宅物业业主使用的自用部位、设施由业主自行负责。物业共用部位、共用设施设备(包括化粪池清淘)日常维修养护由物业管理企业负责，费用从业主交纳的物业服务费中列支。

　物业共用部位、共用设施设备大中修、更新改造的费用，从业主交纳的维修资金中支付。没有维修资金的，由受益业主根据维修工程所需资金按比例分摊。

　第三十八条《条例》第十九条第二款规定的交给物业买受人的物业是指，业主或者非业主使用人收到入住通知，并办理完相应手续以及业主或者非业主使用人收到入住通知后在限定期限(不少于60日)内，无正当理由不办理相应手续的，均视为交给物业买受人。建设单位或者物业管理企业没有事先书面通知的，以业主或者非业主使用人实际办理入住相应手续后，即视为交付物业买受人。

　第三十九条业主或者非业主使用人应当按照规划设计的用途使用住宅和车库，不得擅自改变住宅或者车库的使用用途。

　业主确须改变使用用途的，到有关部门办理相关手续前，应当征得相临业主和物业管理企业书面同意。

　第四十条住宅、非住宅物业的业主有义务对物业共用部位、共用设施进行维修、粉饰和清洗。物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主应当及时维修养护、粉饰、清洗。

　因未及时维修养护造成事故或者出现其他问题，按照物业共用部位、共用设施设备所有权的归属，由业主自行承担责任。

　第四十一条根据《条例》第二十五条、第二十六条规定，任何单位和个人不得占用物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。

　建设单位、物业管理企业不得擅自出租、出卖、出借物业管理区域内的属于业主共用的物业共用部位。利用共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会同意后，按规定办理相关手续。所得收益按照业主大会的决定使用。

　第四十二条专业管理单位应当按《条例》第二十七条规定，依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护责任。划分原则为：

　(一)供水、排水、消防设施的维修养护责任。供水：自来水进户管道至水表(含水表)以外部分由供水公司负责;排水：物业管理区域规划红线范围以外的排水管道(含窨井)及城市公共排水设施(含交接井)由城市排水养护单位管理维护;原有住宅物业(单体栋号)化粪池(不含化粪池)以外的排水管道由城市排水养护单位管理维护;消防：住宅区的供水管网及管网上设置的地下式消防井、消防栓等，由供水部门管理维护，公安消防部门监督检查;

　(二)供气、供热设施的维修养护责任。供气：管道燃气设备及供气管线(至燃气表)由燃气供应单位管理维护。供热：供热设施及供热管线至用户终端，由供热单位维护;

　(三)供电、通讯、有线电视设施的维修养护责任。供电：以单元内用户电表为准。电表以外的用电设施(包括用户电表)的维护管理由供电部门负责。通讯：通讯设施至用户终端由通讯单位负责。有线电视：有线电视设施至用户终端由有线电视管理单位负责。

　第四十三条物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)规划红线以外的道路(含方砖)、绿地及通过物业管理区域或者原有住宅物业(单体栋号)的市政道路(含方砖)、绿化(保绿)及清扫保洁的维修养护责任。道路(方砖)：由市、县(市)区市政工程管理单位按职责分工进行管理维护;绿化(保绿)：由市、县(市)区市政公用管理单位按职责分工进行管理维护;清扫保洁：由县(市)区环卫保洁单位负责。

　第四十四条产权属于环卫保洁单位的环卫设施，由环卫保洁单位维护。

　物业管理区域内的生活垃圾，由物业管理企业从住宅楼运至垃圾转运站或者环卫保洁单位指定的地点后，由环卫保洁单位运至垃圾处理场。环卫保洁单位清运垃圾的费用，由物业管理企业按价格主管部门核定的标准，从收取的综合服务费中支付;非生活垃圾，由物业管理企业委托环卫保洁单位清运，清运费用按照物业管理企业与业主约定，由业主支付。

　原有住宅物业(单体栋号)的生活垃圾，有约定的，从其约定，没有约定的，由环卫服务单位负责清扫和清运。

　第四十五条按照《条例》第三十二条第二款规定，物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用是指专项维修资金使用时，应当由市、县?市?物业管理行政主管部门备案或者城区物业管理行政主管部门向市物业管理行政主管部门备案后使用。

　第四十六条市、县(市)区物业管理行政主管部门应当按照《条例》的规定，建立物业管理投诉受理制度。

　业主委员会应当受理业主、物业使用人有关物业管理的投诉。业主委员会不能解决或者认为应当向物业管理行政主管部门投诉的，应当以业主委员会的名义书面向所在地县?市?区物业管理行政主管部门投诉。

　第四十七条受理物业管理投诉实行分级负责，逐级受理。投诉由县(市)、区物业管理行政主管部门直接受理。

　投诉人对区物业管理行政主管部门处理不服以及违法案件投诉，由市物业管理行政主管部门登记受理。

　第四十八条物业管理投诉的受理范围：

　(一)擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的;

　(二)损坏、隐匿、销毁应当移交的资料、财物的;

　(三)擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地的;

　(四)开发建设单位挪用代收的维修资金或者不出具专用票据的;

　(五)擅自改变物业管理用房用途的或者不按规定配置物业管理用房的;

　(六)擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设施设备所有权或者使用权的;

　(七)未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的;

　(八)物业管理企业将一个物业管理区域的全部物业管理全部委托给他人的;

　(九)法律、法规规定的其他情形。

　第四十九条市、县(市)区物业管理行政主管部门对下列投诉不予受理：

　(一)投诉要求不明确的;

　(二)投诉人与被投诉人已达成调解协议并已执行的;

　(三)有关部门已经受理的;

　(四)投诉人要求财产和人身损害赔偿的;

　(五)不符合法律、法规有关规定的。

　第五十条违反本细则，由市、县(市)物业管理行政主管部门按照下列规定予以处罚;责任人给他人造成损失的，应当依法赔偿，构成犯罪的，依法追究刑事责任。

　(一)违反第八条第(一)项规定，建设单位不承担召开首次业主大会会议所需费用的，责令限期改正，逾期不改正的，处以3000元至10000元的罚款;

　(二)违反第十七条第一款规定，物业管理企业未在核定的资质等级范围内从事物业管理活动的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;不参加资质年检的，责令限期改正，处以10000元至30000元的罚款;年检不合格的，取消资质;

　(三)违反第十七条第二款规定，伪造、涂改、出租、出借、转让物业管理企业资质证书的，责令限期改正，逾期不改正的，吊销资质证书，并处以违法经营所得1倍以下罚款;

　(四)违反第二十条、第二十一条、第三十六条规定，物业管理企业未按规定程序退出物业管理的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至20000元的罚款;

　(五)违反第二十七条规定，开发建设单位没有按照使用标准配置物业管理用房的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10万元至50万元的罚款;

　(六)违反第二十九条规定，未采用招标投标方式或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业管理企业，责令限期改正，逾期不改正的，对建设单位和物业管理企业分别处以10万元以下的罚款;

　(七)违反第三十条第二款规定，建设单位在销售商品房时，不向物业买售人明示前期物业服务合同的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;

　(八)违反第三十条第三款规定，建设单位发布与物业管理服务有关的虚假广告的，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款;

　(九)违反第三十四条第一款规定，建设单位不按规定交纳房屋质量保修金的，责令限期改正，逾期不改正的，处以10000元至30000元的罚款;

　(十)违反第三十四条第三款规定，建设单位未交纳房屋质量保修金，物业管理企业擅自办理业主入住手续的，责令限期改正，逾期不改正的，处以每套10000元至30000元的罚款;

　(十一)违反第三十九条规定，住宅业主擅自改变规划设计用途的，责令限期改正，逾期不改正的，处以500元至3000元的罚款;

　(十二)违反第四十条第一款规定，物业存在安全隐患或者按城市容貌标准需要对住宅、非住宅物业屋外墙面进行粉饰、清洗时，业主不及时维修养护、粉饰、清洗的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修工程款2倍以下的罚款;

　(十三)违反第四十一条第一款规定，占用物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;

　(十四)违反第四十一条第二款规定，建设单位、物业管理企业擅自出租、出卖、出借物业管理区域内属于业主共用的物业共用部位的，没收非法所得，并责令限期改正，逾期不改正的，处以2000元至10000元的罚款;

　(十五)违反第四十二条、第四十三条、第四十四条规定，各专业管理单位不履行维修养护等义务的，责令限期改正，逾期不改正的，处以维修造价1倍以下的罚款;

　(十六)违反第四十八条第(七)项规定，未按物业服务合同约定的标准、内容提供物业服务的，经查证属实后，责令限期改正，逾期不改正的，处以5000元至30000元的罚款。

　第五十一条各级物业管理行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、社区居民委员会从事物业管理的工作人员应当模范执行本细则。对不履行工作职责失职的，可以通报批评，并对主管领导或者直接责任人处以500元至1000元的罚款。

　第五十二条当事人对行政处罚不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。

　行政复议期间或者行政诉讼期间行政处罚决定不停止执行。

　第五十三条本细则由市房地产管理局组织实施。